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La crise d’Evergrande met en lumière les millions de maisons vides en Chine

Depuis des semaines, le conglomérat immobilier chinois en difficulté a fait la une des journaux alors que les investisseurs attendent de voir ce qu’il adviendra de son énorme montagne de dettes. Alors que la crise se déroule lentement, les analystes soulignent un problème sous-jacent plus profond : le marché immobilier chinois se refroidit après des années d’offre excédentaire.

Les autorités chinoises ont finalement pesé vendredi sur la crise d’Evergrande. La Banque populaire de Chine a déclaré que la société avait mal géré ses activités mais que les risques pour le système financier étaient “contrôlables”.

“Ces dernières années, la société n’a pas réussi à bien gérer ses affaires et à fonctionner conformément aux changements du marché”, a déclaré Zou Lan, directeur du département des marchés financiers de la banque centrale chinoise, lors d’un point de presse. “Au lieu de cela, il s’est diversifié et étendu aveuglément, entraînant une grave détérioration de ses indicateurs opérationnels et financiers, ce qui a finalement conduit à des risques.”

Les panneaux d’avertissement clignotent depuis un certain temps. Avant l’effondrement d’Evergrande, on pensait que des dizaines de millions d’appartements étaient assis vide à travers le pays. Ces dernières années, le problème n’a fait qu’empirer.

Mark Williams, économiste en chef pour l’Asie chez Capital Economics, estime que la Chine compte encore environ 30 millions de propriétés invendues, qui pourraient abriter 80 millions de personnes. C’est presque toute la population de l’Allemagne.

En plus de cela, environ 100 millions de propriétés ont probablement été achetées mais non occupées, ce qui pourrait accueillir environ 260 millions de personnes, selon les estimations de Capital Economics. De tels projets ont fait l’objet d’un examen minutieux pendant des années, et ont même été surnommés les projets de la Chine “villes fantômes”.

Voici un aperçu de certains de ces projets et de l’origine du problème.

Un ouvrier installe un filet de sécurité dans un immeuble en construction dans la région de Nanchuan à Xining, dans la province du Qinghai, en Chine, le 28 septembre 2021.

L’immobilier et les secteurs connexes représentent une part importante de l’économie chinoise, représentant jusqu’à 30 % du PIB. La proportion de la production économique liée à la construction et aux activités adjacentes est “beaucoup plus élevée que dans d’autres grandes économies”, selon Williams.

Pendant des décennies, cela a aidé le pays à maintenir une croissance économique rapide.

Mais pendant des années, les critiques se sont demandé si ce moteur de croissance créait une bombe à retardement pour la deuxième économie mondiale. C’est en partie à cause de la dette massive contractée par de nombreux développeurs pour financer leurs projets.

5 choses à savoir sur la crise d'Evergrande : Une panne simple

En tant que développeur le plus endetté de Chine, Evergrande est devenu l’enfant vedette d’une croissance insoutenable, avec plus de 300 milliards de dollars de passif.

Cependant, “Evergrande n’est pas le seul à lutter”, a noté Christina Zhu, économiste chez Moody’s Analytics. Au cours des derniers jours, un une multitude d’autres développeurs ont divulgué leurs propres problèmes de trésorerie, demander plus de temps aux prêteurs pour les rembourser ou avertissement de défauts potentiels.

Dans un récent rapport, Zhu a écrit que 12 sociétés immobilières chinoises ont fait défaut sur les paiements d’obligations totalisant environ 19,2 milliards de yuans (près de 3 milliards de dollars) au cours du premier semestre de l’année.

“Cela représentait près de 20% du total des défauts de paiement des obligations d’entreprises au cours des six premiers mois de l’année, le plus élevé de tous les secteurs” en Chine continentale, a-t-elle ajouté.

Andrew Stevens de CNN marchant sur une autoroute déserte à l’heure de pointe à Shenfu, l’une des soi-disant “villes fantômes” de Chine en 2016.

La pandémie a stoppé temporairement l’activité. Mais la construction a repris vie plus tard avec la réouverture de la Chine et le marché immobilier du pays a connu un bref rebond.

Depuis lors, cependant, le marché a de nouveau tremblé. Et il n’y a aucun signe de soulagement immédiat.

Au cours des derniers mois, « les mesures de la croissance des prix, du logement [construction] les mises en chantier et les ventes” ont considérablement diminué, a noté Zhu. En août, les ventes de propriétés, mesurées par la surface au sol vendue, ont chuté de 18% par rapport à la même période l’année précédente, a-t-elle ajouté.

Ce même mois, les prix des logements neufs ont légèrement augmenté de 3,5% “par rapport à un an plus tôt, la plus faible croissance depuis que le marché immobilier a rebondi après les retombées de la pandémie en juin 2020”, a écrit Zhu.

Annonces d'appartements à vendre affichées dans une agence immobilière à Shanghai, en Chine, le lundi 30 août 2021.

“La demande de propriétés résidentielles en Chine entre dans une ère de déclin soutenu”, a écrit Williams dans une note de recherche. Il a appelé cela “la racine des problèmes d’Evergrande – et ceux d’autres développeurs à fort effet de levier”.

Ensuite, il y a le problème des projets inachevés, même s’il y a de la demande. La majorité des nouvelles propriétés en Chine – environ 90% – sont vendues avant d’être achevées, ce qui signifie que tout revers pour les constructeurs de maisons pourrait avoir un impact direct sur les acheteurs, selon les économistes.

Des acheteurs chinois examinent les modèles de logements d'un projet immobilier résidentiel dans la ville de Huai'an, dans la province du Jiangsu, en Chine, le 23 décembre 2018.

“[This] donne aux autorités une forte incitation à s’assurer que les projets en cours se poursuivent alors que les développeurs défaillants sont restructurés », a déclaré Williams.

Selon une analyse récente de Bank of America, Evergrande a vendu 200 000 logements qui n’ont pas encore été remis aux acheteurs. Cela a exacerbé les craintes que les acheteurs de maison puissent être laissés les mains vides par le pays deuxième plus gros développeur.
Bâtiments résidentiels en construction vus à Evergrande Cultural Tourism City, un projet développé par Evergrande Group, à Suzhou, province du Jiangsu, Chine, le 23 septembre 2021.
Ces dernières semaines, le gouvernement s’est concentré sur la limitation des retombées de la crise et la protection des citoyens ordinaires. Dans une déclaration à la fin du mois dernier qui ne faisait pas spécifiquement référence à Evergrande, la Banque populaire de Chine juré pour « maintenir le développement sain du marché immobilier et protéger les droits et intérêts légitimes des consommateurs de logements ».

Zou, le responsable de la banque centrale, a déclaré vendredi qu’Evergrande était un phénomène isolé.

“Le marché immobilier national a maintenu des prix des terrains, des prix des logements et des attentes stables. La plupart des sociétés immobilières fonctionnent régulièrement et ont de bons indicateurs financiers. Le secteur immobilier est généralement en bonne santé”, a-t-il déclaré aux journalistes.

Une vue sur l'horizon des immeubles de bureaux en photo au crépuscule à Tianjin, Chine.

C’est vrai que toutes les sociétés immobilières ne sont pas dans une situation désespérée. Alors que certains acteurs sont clairement en difficulté, « la plupart des développeurs ne sont pas au bord du défaut », selon Julian Evans-Pritchard, économiste chinois senior chez Capital Economics.

“A quelques exceptions près, la plupart des grands développeurs sont dans une situation financière bien plus solide qu’Evergrande et devraient être en mesure de surmonter une hausse temporaire de leurs coûts d’emprunt au milieu des craintes de contagion”, a-t-il déclaré dans une note aux clients. Cela devrait rassurer “au milieu de la nervosité actuelle du marché”, du moins à court terme, a-t-il ajouté.

Mais à long terme, cela peut avoir peu d’importance.

“Gérer avec succès le déclin structurel de la demande de logements au cours de la prochaine décennie s’avérera plus difficile”, a écrit Evans-Pritchard. “Une consolidation prolongée du secteur sur de nombreuses années semble plus probable qu’une vague imminente d’échecs de développeurs.”

— Le bureau de Pékin de CNN a contribué à cet article.


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