Economie

pourquoi il faut, plus que jamais, diversifier ses SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir sur de l’immobilier, le plus souvent professionnel, sans avoir à s’occuper de la gestion locative du parc. Elles offrent en outre des taux de rendement très attractifs, de 4,18 % en moyenne en 2020. Ces atouts séduisent de plus en plus d’épargnants. Résultat, en cinq ans, le marché a quasiment doublé de taille, pour dépasser les 71 milliards d’euros en 2020, et ce malgré la pandémie de Covid-19, qui a fortement affecté la collecte.

Face à cet engouement, de nouvelles offres ont émergé. En particulier des produits thématiques, qui sortent du territoire traditionnel des SCPI, à savoir les bureaux et les commerces. Les nouveaux venus ciblent notamment l’hôtellerie, la logistique et l’immobilier de santé avec, crise liée au Covid-19 oblige, des fortunes diverses.

Si les produits liés au tourisme ont souffert et sont boudés par les épargnants, ceux-ci, sous l’effet du contexte sanitaire, se ruent sur les SCPI de santé. Les deux SCPI ayant enregistré la plus forte collecte nette en 2020 sont ainsi deux supports spécialisés sur ce secteur : Primovie, de Primonial REIM, et Pierval Santé, d’Euryale AM. Et cette dynamique se poursuit en 2021.

Télétravail et e-commerce en embuscade

En parallèle, le marché immobilier professionnel doit faire face à des tendances à long terme accélérées par la crise : l’essor de l’e-commerce – qui met en difficulté certains établissements physiques – et du télétravail – qui interroge, pour l’avenir, sur l’utilisation des bureaux.

Dans ce contexte, les trajectoires de performances des SCPI devraient se révéler très hétérogènes dans les prochaines années. Pour se prémunir de mauvais choix, les épargnants ont donc plus que jamais intérêt à diversifier leurs portefeuilles, d’autant qu’il s’agit d’un placement à long terme.

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Une récente étude du centre de recherche EdhecRisk Institute et de lasociété de gestion Swiss Life AM, réalisée sur un échantillon de 53 SCPI représentatives du marché entre 2003 et 2019, démontre les bienfaits de l’exercice.

L’objectif : diminuer le niveau de risque de son placement et obtenir des performances plus régulières dans le temps. Selon cette étude, un portefeuille composé de dix SCPI permet de capter 88 % des bénéfices maximaux possibles de la diversification, c’est-à-dire des bénéfices qu’on tirerait en investissant sur toutes les SCPI.

75 %

C’est la part de la performance des SCPI qui provient des loyers perçus, selon l’Edhec-Risk Institute. Le solde est apporté par la revalorisation du prix de la part. En revanche, le centre de recherche constate que c’est la revalorisation des parts qui pèse le plus (à hauteur de 89 %) dans les écarts de performance d’une SCPI à l’autre. « Du fait de la pression commerciale, les taux de dividendes sont en effet assez proches d’un produit à l’autre, explique Shahyar Safaee. C’est donc la valorisation du patrimoine qui fait la différence. »

Si ce nombre n’est pas inaccessible, il reste élevé étant donné les montants minimums de souscription requis. Pour un épargnant avec un budget de quelques milliers d’euros, cet objectif sera difficile à atteindre. « Les effets de la diversification se font ressentir très vite dès lors qu’on ajoute un produit supplémentaire à son portefeuille », rassure toutefois Shahyar Safaee, chercheur au sein de l’Edhec-Risk Institute et coauteur de l’étude.

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