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La cible mobile de l’interdiction d’expulsion est un «coup de fouet» pour les propriétaires

“Je ne me suis jamais réveillé avec des crises de panique avant cette année”, a déclaré Haines, 53 ans, qui possède et gère 253 unités locatives dans la région de Dallas par l’intermédiaire de sa société Tangent Group. « Tout cela est dû au fait que nous ne pouvons pas contrôler et gérer notre entreprise. »

Il s’inquiète de subvenir aux besoins de sa famille, de garder ses employés et s’il doit vendre les immeubles et les maisons unifamiliales qu’il possède, qui sont son gagne-pain depuis 27 ans, a-t-il déclaré.

Le CDC a déclaré que l’expulsion des personnes pourrait être préjudiciable à la santé publique et interférerait avec les efforts visant à ralentir la pandémie.

“J’en suis complètement dégoûté”, a-t-il déclaré à propos du nouveau moratoire, qui est en place jusqu’au 3 octobre. “C’est une atteinte à mes droits en tant que propriétaire.”

Haines a déclaré qu’il ne cherchait pas à expulser tous ses locataires non payants. Mais il fait une distinction entre ceux qui ne peuvent pas payer et ceux qui ne le feront pas. Ce n’est que ce dernier, dit-il, qu’il veut sortir de ses immeubles.

“Nous n’expulsons pas les gens qui ne peuvent pas payer”, a-t-il déclaré. “Nous supprimons les personnes qui refusent de payer.”

Matthew Haines, un propriétaire locatif indépendant près de Dallas, inspecte un panneau solaire installé au-dessus de l'un de ses bâtiments plus tôt cet été.

Il a dit qu’il a actuellement environ huit personnes sur 253 unités qui refusent de payer. Haines a déclaré qu’il pensait que ces locataires avaient les moyens de payer ou qu’ils pourraient recevoir une aide au loyer, mais n’ont pas fait de demande. “Ils n’ont pas payé depuis six mois à un an. Nous serions enfin en mesure de faire quelque chose à ce sujet.”

Haines a déclaré que les propriétaires comme lui avaient fait ce qui leur était demandé, assumant le fardeau du logement de millions de personnes qui ont perdu des revenus pendant la pandémie et ont pris du retard sur le loyer.

“Mais chaque fois que nous pensons que nous pouvons peut-être passer de l’autre côté, ils déplacent les poteaux de but et changent les règles”, a-t-il déclaré. “Je veux gérer mon entreprise. Je veux nourrir ma famille. Je ne peux le faire que si longtemps dans ces conditions avant de nous retrouver dans une situation où nous échouons financièrement.”

Coup de fouet pour les propriétaires

Lorsque Dawn Pfaff, propriétaire de propriétés à New York et en Floride, a appris qu’une interdiction fédérale d’expulsion revenait après son expiration le mois dernier, elle a déclaré que cela la remplissait de « terreur ».

Pfaff a déclaré qu’elle pense qu’autoriser une personne à vivre dans la propriété de quelqu’un d’autre pendant six mois à un an gratuitement, alors que quelqu’un d’autre doit payer les impôts, l’assurance et l’entretien, est une violation de la loi et inconstitutionnelle.

L’idée que le moratoire n’est pas légal est vivement contestée. Des affaires judiciaires ont été décidées à la fois pour et contre le moratoire et d’autres affaires ont encore à décider. De plus, le moratoire n’efface pas le loyer dû.

Mais la plupart des propriétaires aux États-Unis sont comme elle, des propriétaires dits « maman and pop » avec une poignée de propriétés qui comptent sur les loyers pour leurs revenus ou pour financer leur retraite.

“Je n’ai pas acheté d’actions et je n’ai pas beaucoup de retraite en réserve”, a déclaré Pfaff, qui travaille également comme agent immobilier et dirige d’autres entreprises liées à l’immobilier. “Notre plan est de rembourser nos hypothèques et de vivre de la location comme revenu de retraite.”

Alors qu’elle a déclaré que la plupart de ses locataires avaient payé leur loyer pendant la pandémie, elle a déclaré qu’elle avait vendu un parc de maisons mobiles de 65 unités dans le nord de l’État de New York en décembre dernier, en partie parce qu’il était devenu si difficile d’expulser les locataires avec changements récents aux lois sur les locataires de l’État avant la pandémie.

“Il y a tellement de gens comme moi qui ont des locataires qui ne peuvent pas payer”, a déclaré Pfaff. “Et leurs mains sont liées.”

La nouvelle du dernier moratoire sur les expulsions quelques jours seulement après l’expiration du précédent a été un “coup de fouet” pour les propriétaires, selon Greg Brown, vice-président senior des affaires gouvernementales de la National Apartment Association, un groupe industriel de propriétaires immobiliers.

“Nous avons été déçus de voir que nous y retournions après avoir convenu qu’il se terminait”, a-t-il déclaré. “Maintenant, nous avons une toute nouvelle mesure et les propriétaires demandent comment ils suivent cela et essaient de comprendre comment s’y conformer.”

Contrairement à l’interdiction antérieure, la nouvelle protection est plus limité, ciblant les zones les plus durement touchées par le coronavirus. Il protège les locataires dans les zones avec transmission « élevée » ou « substantielle » de Covid-19 sur la base de la Suivi du CDC du virus.
Mais même si contestations judiciaires au nouveau moratoire sont déposés, Brown a déclaré que son association dit aux propriétaires qu’ils doivent suspendre les expulsions pour non-paiement du loyer et qu’ils doivent travailler avec les locataires pour obtenir un allégement de loyer.

Il y a, a-t-il dit, certains endroits où les juges interprètent le moratoire différemment. Dans le comté de Franklin, Ohio, par exemple, les juges ont annoncé qu’ils n’appliqueraient pas la nouvelle règle interdisant les expulsions.

Les travailleurs au salaire minimum ne peuvent se permettre un loyer nulle part en Amérique
À la suite du renouvellement du moratoire sur les expulsions, la cour municipale du comté de Franklin, qui comprend Columbus, a annoncé qu’elle “ne suivrait pas l’ordonnance de moratoire sur les expulsions émise par le CDC”, en raison d’une décision antérieure de la cour d’appel qui a conclu que le CDC n’avait pas le pouvoir d’émettre le moratoire national, selon un communiqué. Le tribunal est “légalement tenu de suivre la décision de ce tribunal et acceptera et traitera les demandes d’expulsion”, indique le communiqué.

Mais, a déclaré Brown, il existe des sanctions substantielles en cas de violation de l’ordre. “Les propriétaires ne vont pas risquer d’avoir à y faire face.”

Avec le moratoire sur les expulsions mis à jour, de nombreux propriétaires fonciers, a déclaré Brown, sont susceptibles de calculer les chiffres sur la perte de deux mois de loyer supplémentaires.

“Ils trouvent comment couvrir 60 jours de plus”, a-t-il déclaré. « Quels sont les nouveaux calculs pour savoir combien ils peuvent récupérer de l’aide au loyer ? »

Incapable de payer vs refus de payer

Lorsque la pandémie a frappé, Haines savait que ce serait un coup dur pour les résidents à faible revenu de ses unités, où un appartement d’une chambre se loue entre 800 $ et 900 $ par mois, a déclaré Haines. Il a déclaré avoir abandonné les frais de retard et transféré tout le monde à un bail au mois, cherchant à alléger le fardeau de la rupture d’un bail s’ils ne pouvaient plus payer le loyer.

Mais lorsque les moratoires locaux sur les expulsions ont été suivis de l’interdiction nationale, il a constaté que peu de personnes sont parties.

Il a dit qu’il faisait ce qu’il pouvait. Haines compte actuellement 24 locataires en retard de loyer, 17 d’entre eux doivent plus de 1 000 $ au total. Les frais de retard sont toujours supprimés pour ceux qui travaillent pour obtenir une aide à la location et les locataires encore en difficulté peuvent rester sur un bail au mois sans la prime standard de 10 à 20 % pour le faire, a-t-il déclaré.

La majorité de ses locataires qui sont en retard de loyer, veulent payer mais ne sont pas en mesure de le faire et font ce qu’ils peuvent pour régler leur retard de loyer, a-t-il déclaré. Lui et son personnel tendent la main aux résidents, en s’assurant qu’ils sont au courant de la aide d’urgence à la location programme et les aider à postuler.
L’une de ses résidentes, a-t-il dit, a perdu des revenus mais travaille pour payer ce qu’elle peut et a demandé à recevoir une partie des 46 milliards de dollars en aide à la location.

“Elle est en retard d’environ 6 800 $”, a-t-il déclaré. “Mais je ne la chasse pas pour ça. On s’en sortira avec elle.”

Le plus gros problème, a-t-il dit, ce sont les locataires qui refusent de payer.

“Nous n’avons déposé aucune demande d’expulsion contre quiconque travaille avec nous”, a-t-il déclaré. Mais il a expulsé des résidents qui ont violé les termes du bail.

Comme le résident qui, selon lui, gagne 80 000 $ par an, ce qui est dans la limite de revenu individuel de 99 000 $ pour être admissible au moratoire sur les expulsions du CDC. Mais lorsque le moratoire est entré en vigueur, Haines a déclaré que la locataire avait sous-loué une partie de l’appartement alors qu’elle y vivait, en tirant 1 500 $ par mois pour elle-même et en retenant le loyer de Haines.

Les locataires se réjouissent maintenant que l'interdiction d'expulsion a été prolongée. Que souhaitez-vous savoir

Étant donné que le moratoire ne protège que les locataires contre l’expulsion pour non-paiement du loyer, Haines a pu la renvoyer pour ce qu’il a décrit comme une rupture des termes de son bail.

Il y a aussi des résidents qui refusent de demander une aide au loyer, a-t-il déclaré. Afin d’être protégés par le moratoire du CDC, les locataires doivent signer une déclaration attestant qu’ils ont fait un effort de bonne foi pour payer et demander une aide gouvernementale.

Il a également vu au moins deux résidents manipuler le programme d’aide au loyer en demandant de l’argent de secours à plusieurs adresses, avec des coordonnées inexactes, ou en faisant en sorte que les chèques leur soient directement remis sans lui remettre le loyer. Et il a dit qu’il n’était toujours pas en mesure de les expulser.

Mais, comparé à d’autres propriétaires locatifs indépendants, Haines s’estime chanceux jusqu’à présent. Lui et sa femme ont été prudents avec leurs finances. Pourtant, les déficits de loyer ont interrompu leur capacité à épargner pour la retraite et ils ont dû injecter de l’argent pour s’assurer qu’ils n’avaient à licencier aucun de leurs 10 employés.

Les pertes de cette année ont également forcé Haines à modifier ses critères de sélection pour les nouveaux résidents en examinant de plus près l’historique des paiements de loyer, ce qui, selon lui, “fait du mal aux personnes mêmes – à faible revenu – que le gouvernement dit qu’ils essaient d’aider .”

Haines a déclaré que tant que ses résidents sont prêts à travailler avec lui, il fera tout son possible pour les garder logés.

“Je ne vais pas expulser les gens qui essaient de faire ce qu’il faut”, a-t-il déclaré à propos de ses résidents. “Nous pouvons le maintenir pendant quelques mois de plus, mais nous ne devrions pas avoir à le faire.”


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