Economie

Quand le logement acheté sur plan est plus petit que prévu…

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne précise pas si les petites hauteurs sous plafond doivent être prises en compte pour le calcul de la superficie.

La personne qui achète un logement sur plan, sans avoir pu se rendre compte de ses dimensions lors d’une visite, a besoin de savoir ce que recouvre la superficie annoncée : intègre-t-elle notamment les petites hauteurs sous plafond (où l’on ne peut pas tenir debout), les vérandas ou les balcons ? Les textes applicables à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne le précisent pas. La Cour de cassation vient donc de pallier cette lacune, dans les circonstances suivantes.

En 2013, M. et Mme X achètent sur plan un trois-pièces devant être construit dans les combles d’une copropriété, et avoir « une surface de 53,8 m² ». Après livraison de l’appartement, ils font mesurer celui-ci par un expert qui constate « une surface au sol de 63,90 m² » et « une surface loi Carrez de 50,8 m² ».

Loi Carrez

La surface selon la loi Carrez (du 18 décembre 1996), ou « surface habitable », destinée à protéger les acquéreurs de lots de copropriété de vendeurs malhonnêtes, figure à l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation. C’est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » ; elle exclut notamment « les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

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En l’occurrence, l’expert des X estime que la différence entre la surface mentionnée dans le contrat de vente (53,8 m²) et la surface réellement habitable (50,8 m²) provient des parties de l’appartement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Compte tenu du déficit constaté (5,58 %), les X demandent à la société les Jardins du moulin, qui leur a vendu le logement, une réduction de son prix : l’article 1619 du code civil autorise cette pratique, lorsqu’il manque plus de 5 % de la surface attendue.

Réduction de prix

La société répond que les X ne peuvent se plaindre d’un déficit de surface, puisqu’ils ont bien les 53,8 m² prévus au contrat, celui-ci ne faisant pas référence à la surface habitable. En effet, les articles L 261-10 et R 263-13 du code de la construction et de l’habitation, qui s’appliquent aux logements vendus en VEFA, prévoient que l’acte de vente doit décrire « les surfaces », sans autre précision, et non la surface habitable.

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Les juridictions de première instance et d’appel lui donnent raison : « Il y a lieu de considérer que les dispositions protectrices du consommateur prévues par la loi Carrez ne sont pas applicables à ce contrat. » Quant aux pièces contractuelles, « elles ne démontrent pas que les parties ont voulu exclure les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre », souligne la cour d’appel de Paris, qui refuse une diminution du prix, le 27 septembre 2019.

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