Economie

Comment évaluer un bien immobilier atypique

Pour effectuer sa déclaration d’IFI (ex-ISF), le contribuable assujetti doit évaluer chaque année la valeur de ses biens immobiliers.

Le contribuable fortuné doit, chaque année, déclarer au fisc la « valeur vénale » de ses biens immobiliers, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait les vendre, s’il décidait de s’en séparer. L’administration exige qu’il détermine cette valeur en se référant aux prix de cession récents de propriétés similaires dans le secteur.

Mais comment recourir à cette méthode comparative lorsque l’on possède une maison atypique ?

En 2010, M. et Mme X évaluent à 2,7 millions d’euros la valeur de leur propriété, pour le moins originale, puisqu’il s’agit de l’exacte réplique de celle dans laquelle vécut le premier président des Etats-Unis, George Washington, à Mount Vernon, en Virginie. Cette copie a été construite à la lisière du bois de Vincennes, pour l’Exposition coloniale internationale de 1931. Elle a ensuite été déplacée à Vaucresson (Hauts-de-Seine), et classée par cette commune « bâtiment remarquable » – ce qui interdit, notamment, de modifier ses façades blanches.

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Lorsque les X font leur déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (l’ISF, remplacé depuis 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI), ils évaluent leur maison en fonction de son prix d’achat, réajusté au vu de l’évolution du marché immobilier. En 2013, l’administration fiscale procède à une vérification, et constate qu’« il n’existe pas de marché de biens intrinsèquement similaires ».

Appliquer la méthode comparative

Néanmoins, elle opère une comparaison du prix au mètre carré avec trois demeures de standing vendues dans les Hauts-de-Seine, en 2008 et 2009. Elle conclut qu’en 2010 la réplique de Mount Vernon valait 5,6 millions d’euros, et réclame à ses propriétaires l’imposition équivalente.

Les X contestent ce redressement. Ils expliquent que leur maison, tout en bois, doit être régulièrement traitée contre les insectes nuisibles et l’humidité, ce qui est coûteux ; et que son classement constitue une contrainte. Peine perdue. Ils saisissent alors la justice et leur avocat, Me Guy Parlanti, soutient que les trois demeures retenues par la direction des finances n’étaient pas comparables, en termes de surface, d’emplacement, de date de construction, de catégorie cadastrale et, bien sûr, de matériau.

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La cour d’appel de Versailles lui donne raison, le 4 mai 2021. Elle conclut que l’administration ne prouve pas que les X aient sous-évalué leur bien et annule leur redressement.

Elle précise que si l’administration voulait s’en tenir à la méthode comparative, elle devait élargir le périmètre de sa recherche – à l’Ile-de-France, par exemple. Lorsqu’elle aurait trouvé des biens similaires (château, maison d’architecte ou monument historique), elle aurait dû appliquer sur celui des X un abattement, afin de prendre en compte ses particularités et sujétions. Son prix au mètre carré aurait alors sans doute été proche de celui déclaré par le couple.


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