Economie

Attention, vendre sa résidence principale ne permet pas toujours d’être exonéré « de toute imposition » !

« L’immeuble doit être occupé jusqu’au jour de sa mise en vente. Comment alors apprécier la situation très fréquente où les vendeurs ont déjà acquis leur nouvelle résidence principale et déménagés alors que l’ancienne résidence n’est pas encore cédée ? »

La crise sanitaire, les confinements, l’accélération de la généralisation du télétravail… auront sûrement des effets sur le comportement des Français dans leur stratégie d’investissement immobilier, et notamment lors de l’acquisition de leur résidence principale. Le marché immobilier hexagonal en perçoit déjà quelques tendances avec notamment un intérêt croissant pour des villes de taille moyenne ou pour l’achat d’une résidence secondaire.

On assiste, d’ailleurs, pour la première fois depuis plus de six ans à une baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes ou encore à l’acquisition d’une double résidence avec une maison en province et un pied-à-terre à Paris.

Certains seront donc acheteurs et d’autres vendeurs de leur résidence principale actuelle, bénéficiant au passage du régime d’exonération totale d’imposition, pour trouver cet équilibre tant recherché entre vie personnelle et vie professionnelle.

Cette exonération revêt un caractère général sans considération de la destination future du bien, des motifs de la cession ou encore de la nature de l’habitation et s’applique aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec l’immeuble.

Pour bénéficier de ce régime, certaines conditions doivent toutefois être remplies :

  • Le bien cédé doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur. Ce critère s’apprécie en fonction du temps passé dans le bien pendant l’année et résulte d’une question de fait. Il convient d’y résider généralement plus de six mois.
  • Le logement cédé doit être la résidence principale au jour de la cession. Ce qui exclut du régime d’exonération les immeubles antérieurement occupés puis cédés alors qu’ils ont été mis en location, occupés à titre gratuit par des membres de la famille ou des tiers, ou encore devenus vacants.

L’immeuble doit donc être occupé jusqu’au jour de sa mise en vente. Comment alors apprécier la situation très fréquente où les vendeurs ont déjà acquis leur nouvelle résidence principale et déménagé alors que l’ancienne résidence n’est pas encore cédée ?

Délais normaux

Pour bénéficier de l’exonération, l’administration tolère que la cession soit réalisée dans des délais « normaux ». Aucun délai maximum n’est donc fixé et cela relève d’une appréciation circonstanciée, chaque situation étant forcément unique au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent allonger des délais de vente.

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L’administration précise tout de même que, dans un contexte économique normal, un délai d’un an constitue en principe un délai normal. Il s’agit surtout d’une question de fait qui s’apprécie en regardant l’ensemble des circonstances de l’opération. Il convient notamment de tenir compte des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

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