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Qu’est-ce qu’une offre en espèces de toute façon ? Et comment en faire un et obtenir la maison

Une offre tout en espèces ne signifie pas se présenter avec une valise pleine d’argent. Mais cela signifie qu’un acheteur a les moyens d’acheter la maison sans contracter d’hypothèque.

Cela peut sembler impossible aux personnes qui luttent simplement pour économiser pour un acompte de 20 %, mais l’offre en espèces est de plus en plus courante. En avril, 25 % de toutes les ventes de maisons étaient des transactions en espèces, contre 15 % il y a un an, selon la National Association of Realtors.

Pour les vendeurs, l’attrait d’une offre en espèces est qu’il y a moins de risque que l’affaire s’effondre et qu’elle se clôture généralement plus rapidement qu’une offre conditionnelle à un prêt hypothécaire, a déclaré Arlene Gonnella, agente chez Weichert Realtors à Short Hills, New Jersey.

“Cela fait une offre plus forte sur ce marché où les vendeurs sont confrontés à de nombreuses offres concurrentes”, a-t-elle déclaré. “Les vendeurs sont en mesure de savoir avec certitude qu’ils ont conclu une affaire.”

Cette maison de Short Hills, dans le New Jersey, s'est vendue en avril pour 1,425 million de dollars en achat entièrement au comptant.

Bien que les acheteurs au comptant procèdent généralement à une inspection, la transaction ne dépend pas de l’approbation du financement hypothécaire ou de la possibilité que la maison soit évaluée en fonction du prix convenu.

Mais l’offre en espèces n’est pas toujours la fin de l’histoire. Certains acheteurs qui gagnent des guerres d’enchères en offrant de l’argent finissent par financer la maison. Et il existe même des moyens pour les acheteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire d’utiliser des offres en espèces pour être compétitifs.

D’où vient tout l’argent ?

L’argent était roi. Une personne offrant du tout en espèces pourrait généralement offrir un prix inférieur en raison de l’attrait d’une transaction en espèces.

“Mais maintenant, il y a d’autres acheteurs au comptant, vous n’êtes plus le leader du peloton”, a déclaré Tomer Fridman, un agent de Compass à Beverly Hills, en Californie.

Fridman a déclaré que sur son marché, en particulier sur les ventes ultra haut de gamme de 10 millions de dollars et plus, il y a toujours eu beaucoup d’achats en espèces. Mais maintenant, il voit plus d’argent couler en raison d'”événements de richesse” soudains comme l’argent provenant des introductions en bourse, des ventes d’entreprises ou des aubaines de crypto-monnaie.

“C’est fou combien de personnes ont autant d’argent”, a déclaré Fridman. « Même si quelqu’un achète une maison pour 1 million de dollars en espèces — vous devez avoir des réserves supplémentaires.”

Cette maison de Beverly Hills était cotée à 1,599 million de dollars et a reçu des offres allant jusqu'à 1,8 million de dollars. Mais les vendeurs ont choisi une offre entièrement en espèces à 1,705 million de dollars qui pourrait être clôturée en cinq jours.

Et dans un marché aussi concurrentiel, il ne suffit pas d’avoir de l’argent.

Une maison de trois chambres à Beverly Hills, répertoriée par un agent de l’équipe de Fridman, Antonio Bruno, a été mise sur le marché un vendredi après-midi à 1,599 million de dollars. Bruno a fait des projections consécutives ce jour-là, ainsi que 45 autres au cours du week-end. Dimanche, les vendeurs avaient reçu huit offres, jusqu’à 1,8 million de dollars, mais ont accepté une offre entièrement en espèces avec une clôture de cinq jours et sans imprévus pour 1,705 million de dollars.

“Nous avions des offres qui incluaient des imprévus à court terme dont le prix était plus élevé et même une autre offre en espèces qui était plus élevée”, a déclaré Bruno. “Mais la sécurité de savoir que les vendeurs pouvaient signer l’offre et en finir avec la maison dans la même semaine sans imprévus valait la différence de prix.”

Capable de payer comptant, mais optant pour un prêt hypothécaire

Le financement, surtout à des taux d’intérêt actuellement bas, peut toujours être attrayant pour les acheteurs, même s’ils ont les liquidités. Mais offrir de l’argent augmentera leurs chances de conclure l’affaire.

“Les taux d’intérêt sont fabuleusement bas”, a déclaré Nina Hatvany, une agente de Compass à San Francisco. « Tout le monde aimerait un prêt hypothécaire pour pouvoir conserver son argent et en faire quelque chose de plus productif. C’est juste une question de, comment puis-je gagner dans cette compétition ? »

S’il s’agit d’une offre entièrement en espèces pouvant être clôturée en 10 jours et d’une offre financée qui prendra un mois ou plus, le vendeur prendra généralement l’argent, a déclaré Hatvany.

Les vendeurs ont choisi une offre en espèces à 1,7 million de dollars qui pourrait être clôturée dans cinq jours lors de la vente de cette maison à Beverly Hills.

En règle générale, dit-elle, une offre financée doit être au moins 1 % plus élevée que l’offre entièrement en espèces pour gagner la journée.

Mais ce n’est pas parce que quelqu’un offre de l’argent liquide qu’il n’emprunte toujours pas.

“Avec de nombreuses offres entièrement en espèces, les acheteurs empruntent de l’argent, ils ne l’empruntent tout simplement pas contre cette propriété”, a déclaré Hatvany. “Ils peuvent très bien utiliser un compte sur marge d’actions. Ils peuvent emprunter des liquidités attendues et obtenir une ligne de crédit. Ou leurs parents peuvent leur prêter quelques millions de dollars.”

Certains acheteurs offriront de l’argent pour une maison, puis décideront qu’ils veulent un prêt hypothécaire après l’acceptation de leur offre, a déclaré Hatvany.

“Ce n’est pas dissimulé d’échanger de l’argent contre un prêt”, a déclaré Hatvany. « Un acheteur doit penser à « Comment puis-je gagner cette propriété ? » et ‘Comment puis-je le financer ?'”

Une offre tout en espèces, sans argent réel

Dernièrement, le nombre d’achats effectués par les investisseurs – qui achètent souvent en espèces – a augmenté, tandis que le nombre de primo-accédants a diminué. En règle générale, les deux se déplacent dans des directions opposées.

En avril, 17% des acheteurs étaient des investisseurs, contre 10% il y a un an, selon NAR. Les primo-accédants, quant à eux, sont tombés à 31% en avril contre 36% il y a un an.

Mais tout espoir n’est pas perdu pour ceux qui s’aventurent sur le marché pour la première fois. Il existe de nouvelles façons pour les acheteurs qualifiés de faire une offre en espèces, même s’ils ont besoin d’un prêt hypothécaire.

Lorsque Sherry Lee et Jonathan Kimura achetaient une nouvelle maison l’automne dernier à Cupertino, en Californie, c’était l’un des marchés les plus chers du pays, avec une maison typique se vendant 2,3 millions de dollars, selon Zillow. Ils savaient que la concurrence était féroce, mais Lee, un professeur de collège, et Kimura, un ingénieur en logiciel, n’avaient pas l’argent pour acheter une maison en espèces.

“Nous savions que le marché de Cupertino était si compétitif”, a déclaré Lee. Ils avaient des amis qui avaient fait l’objet d’une surenchère offre après offre et qui suivaient des maisons sur Zillow où les propriétés se vendaient régulièrement 100 000 $ ou 200 000 $ au-dessus du prix demandé.

Lorsqu’une maison de ville de quatre chambres est arrivée sur le marché à 1,68 million de dollars, ils ont décidé de sauter dessus avec une offre entièrement en espèces avec l’aide d’un programme d’un prêteur en ligne, HomeLight Cash Offer, qui leur a été recommandé par leur agent immobilier. .

HomeLight, une entreprise de technologie immobilière et un prêteur, souscrit et approuve l’acheteur, confirmant qu’il pourra être admissible à un prêt. Il dispose d’une équipe d’évaluation interne qui évalue la maison qu’ils cherchent à acheter. L’entreprise fait ensuite une offre en espèces au nom de l’acheteur. S’il est accepté, l’entreprise l’achète et peut fermer en aussi peu que huit jours et détient la maison et son titre tandis que l’acheteur obtient le financement traditionnel.

Pour les acheteurs qui utilisent HomeLight en tant que prêteur, des frais de 1% du prix d’achat du service sont facturés. Si un autre prêteur est utilisé, les frais sont de 3 %. Actuellement, le programme n’est disponible qu’en Californie et au Texas, la société affirmant qu’elle s’efforce de s’étendre à de nouveaux marchés à travers le pays.

“Vous ne devriez pas être pénalisé simplement parce que vous ne disposez pas d’une quantité massive de liquidités”, a déclaré Vanessa Famulener, vice-présidente de HomeLight Cash Close. “Nous voulons que la personne moyenne qui est bien qualifiée puisse rivaliser avec quelqu’un avec des poches très profondes.”

Pour Kimura et Lee, cela a fait toute la différence. Leur offre entièrement en espèces était l’enchère gagnante sur au moins six offres. Ils ont acheté la maison à 1,7 million de dollars.

“En aucun cas, nous n’aurions pu payer tout en espèces”, a déclaré Kimura. “Nous aurions dû suivre le processus normal en attendant un prêt et en surenchérissant de tout un tas de plus, le moyen habituel d’obtenir une maison.”


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